Vendas líquidas e VGV: quais indicadores acompanhar no balanço de uma construtora?

Diferentes de outros setores do mercado, as incorporadoras e as construtoras possuem um ciclo longo de produção e reconhecem as receitas à medida que a obra evolui. Por isso, é importante acompanhar os indicadores de pré-vendas e lançamentos, avaliando relatórios detalhados, divulgados pelas companhias de capital aberto para antecipar a tendência de receita e rentabilidade futura.

 Para esse acompanhamento, é fundamental entender a função do Valor Geral de Vendas (VGV) e das vendas líquidas na leitura dos demonstrativos das empresas do setor.

 Companhias como Cyrela Brazil Realty (CYRE3) costumam divulgar essas métricas em prévias operacionais e balanços trimestrais, facilitando a conexão entre a dinâmica operacional da atividade de incorporação com os impactos na geração de caixa e no balanço patrimonial.

 Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento.

VGV no setor imobiliário

O VGV na incorporação imobiliária representa o potencial financeiro total de faturamento de um empreendimento caso 100% das unidades lançadas sejam vendidas pelo preço estimado na tabela de lançamento.

 Trata-se de uma métrica operacional de potencial bruto, que não equivale ao faturamento imediato nem à receita líquida contábil que consta na Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) da empresa. No contexto de mercado, o VGV serve para mensurar a escala da operação, o apetite de expansão da companhia e a capacidade de originar novos projetos.

 O VGV lançado deve ser analisado com cautela no acompanhamento dos relatórios, pois taxas elevadas de cancelamento de vendas ou descontos concedidos durante a comercialização reduzem o montante financeiro captado pela construtora em relação ao valor planejado originalmente.

Diferença entre vendas brutas e líquidas no resultado

A diferença entre vendas brutas e líquidas é central na análise do desempenho comercial de uma incorporadora. As vendas brutas refletem o total de contratos assinados no período, enquanto as vendas líquidas subtraem os distratos ocorridos na carteira.

 A fórmula básica estabelece que as vendas líquidas equivalem às vendas brutas deduzidas dos distratos e dos cancelamentos imobiliários. Essa distinção é determinante ao analisar a sustentabilidade comercial de uma empresa.

 Considere o exemplo hipotético de uma construtora que realiza R$ 500 milhões em vendas brutas, mas sofre R$ 100 milhões em distratos no mesmo período, resultando em R$ 400 milhões de vendas líquidas.

 Um volume elevado de cancelamentos corrói a previsibilidade de receita e pode sinalizar falhas na concessão de crédito aos compradores ou a deterioração do cenário macroeconômico, como aumento nas taxas de juros do financiamento habitacional.

 Historicamente, os distratos eram um problema maior no Brasil. Após a Lei do Distrato, nº 13.786/2018, o mercado ganhou mais previsibilidade, pois foi instituída uma multa de até 50% sobre o valor pago pelo comprador em caso de desistência (no regime de patrimônio de afetação), reduzindo os cancelamentos especulativos.

Avalie a velocidade de vendas por meio do indicador VSO

O indicador de Vendas Sobre Oferta (VSO) mensura a eficiência e a velocidade de escoamento dos imóveis em um determinado intervalo, seja trimestral, seja anual. O cálculo é realizado pela divisão das vendas líquidas do período pela oferta total disponível no mesmo tempo, que corresponde à soma do estoque inicial com os novos lançamentos, expressando o resultado em percentual.

 Se o resultado for elevado, indica alta demanda pelos projetos e bom posicionamento comercial dos produtos lançados, acelerando o retorno sobre o capital investido pela incorporadora.

 Se for baixo, acende um alerta para o acúmulo de estoque encalhado e o risco de estagnação de capital, o que pode pressionar as margens operacionais da empresa devido aos custos de manutenção e condomínio de unidades prontas.

Relacione o reconhecimento de receita ao método PoC

A contabilização de receita no setor imobiliário brasileiro ocorre por meio do método PoC, regulado pelas normas contábeis aplicáveis ao segmento, como as orientações do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC 47 / OCPC 04). O faturamento de uma venda líquida não entra integralmente na DRE no momento da assinatura do contrato, mas de forma gradual e proporcional ao percentual financeiro de execução da obra.

 Existe uma relação direta entre a venda realizada e o reconhecimento da receita ao longo do tempo. Por exemplo, uma unidade vendida em um projeto que já conta com 30% das obras concluídas, permitirá o reconhecimento imediato de apenas 30% do valor do contrato no resultado contábil, diferindo o restante para os trimestres seguintes conforme o avanço do canteiro de obras. Compreender essa defasagem temporal entre a contratação comercial e a entrada da receita na contabilidade evita interpretações equivocadas sobre o lucro operacional corrente.

Analise a estrutura de endividamento e a queima de caixa

A dinâmica do endividamento na construção civil pede a diferenciação entre a dívida corporativa e a dívida atrelada ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), conhecida como financiamento à produção ou dívida associativa.

 A dívida atrelada ao empreendimento possui garantia imobiliária específica e é liquidada à medida que as unidades são entregues e repassadas às instituições financeiras que concedem o crédito aos compradores finais.

 Por isso, vale ler o indicador de dívida líquida sobre o patrimônio líquido (alavancagem) e geração ou queima de caixa operacional, considerando o ciclo de investimento dos lançamentos.

 Em fases de expansão acelerada, com alto volume de VGV e obras em estágio inicial, é comum haver consumo temporário de caixa. Esse movimento tende a ser compensado no ciclo posterior de entrega das chaves, expedição do habite-se e repasse dos recebíveis.

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